Q&A  (Q&A)

지난 세이투게더 두 번의 포스팅에서 탄방동 세이백화점의 2018년 최초 매각, 2021년 두번째 재매각에 대해서 다루었다. 최초 매각은 임대수익성을 노린 REITs의 세일앤리스백 계약 성격이 강했던 반면, 두번째 재매각은 재건축을 하기 위한 디벨로퍼의 건물 매입이라고 보는 것이 타당했다. 그러나 재건축에 관해 얘기할 때면 항상 따라오는 질문인 '언제?'에 대한 답이 이 필지에 대해서 분명치 않았다. 필자는 2033년까지 보장된 세이디에스의 리스백 계약에 대한 잔여계약도 그렇고 세이 탄방점의 내용연수가 A동 B동이 각각 세이투게더 10년차, 7년차 밖에 되지 않았다는 사실 때문에 근 시일 내에 가능하지는 않을 것 같다는 개인적인 의견을 피력하고 있었다.​그러나 최근 서로 다른 두 가지 경로를 통해 들어온 세이 탄방점 재건축 루머를 들으며 내 생각을 조금 수정해보기로 했다. 탄방 세이 재건축한다는데요라고 카더라뉴스를 전해준 농구크루 포가 동생에게는 지면을 빌어 심심한 감사의 말씀을 전한다. 재무제표를 통해 확인할 수 있었듯이 세이디에스의 영업이익률은 코로나로 인해 처참해졌다. 그리고 이러한 결과는 세이디에스가 서전주점을 세이투게더 오픈하여 사업을 확장하던 2019년 1월에는 전혀 예측할 수 없었다는 점 등을 고려했을 때 회사가 예상치 못한 경영난에 빠져 있을 가능성이 농후하다. 이에 대응하여 사업축소를 위해 탄방 세이백화점 잔여계약에 대한 일정수준의 위약금을 받고 해지한다고 하면 말이 되지 않을까.​그래서 지나가는 길에 세이 탄방점에 들러 임장을 해보기로 했다. 과연 재건축 루머는 어느 정도가 사실에 가깝고 어느 정도가 허구에 가까운 것일까. 젊은 부동산 투자자가 가지는 상대우위는 바로 이런 즉각적이고 세이투게더 세밀한 현장조사와 변화에 대한 빠른 감지가 아닐까 싶다. 젊고 경험이 없고 시드가 없다고 포기하지 말고 철저하게 준비하고 대비해서 우리 모두 성공한 젊은 투자자가 되길 빌어본다. (하지만 제일 좋은 매물은 내가 가져갈 거다.)​일단 1층부터 살펴보자. 집합상가의 꽃이라고 할 수 있는 1층 외벽측 매장이 두 개나 문을 닫았다. 영업을 계속하고 있는 SPAO를 중심으로 우측에는 원더플레이스가 좌측에는 LOHB가 영업을 종료했다. 영업을 계속하고 있는 매장은 1~2층을 뚫어서 사용하고 있는 세이투게더 SPAO와 탑텐 정도가 있었다.원더플레이스 영업종료LOHB 영업종료1층 내부를 보자. 아래 사진을 보면 이거 뭐에요 걍 에스컬레이터 아니에요? 라고 할 수도 있겠지만 내 기억에 따르면 스무디킹이 있던 자리다. 맨 처음 지어졌을 당시에는 현재 상태와 똑같아서 동선이 굉장히 쾌적했는데 언제부터인가 사진에서 보이는 에스컬레이터 왼쪽에 가벽을 치고 스무디킹을 영업하면서 답답한 동선이 만들어졌었다. 동선은 답답하겠지만 사업하는 입장에서는 한정된 면적 안에서 동선을 포기해가면서까지 점포를 추가하고 싶었다는 거니까 장사가 잘 되었다는 의미 세이투게더 아니었을까. 그런데 그 스무디킹이 철수를 했다. 로비층 동선의 쾌적함에서 상가의 비극을 느낄 수 있는 아이러니한 장면이었다.1층 내부의 이름모를 의류 어쩌면 악세사리일지도 모를 매장 하나도 영업을 종료했다.​2층을 살펴보자. 에스컬레이터를 타고 올라가자마자 보이는 매장이 특설행사장이었다. 2층인데... 벌써 특설...? 상행 에스컬레이터 올라오자마자 첫자리가 그 층에서 가장 몸값이 높은 자리인데 특설행사장이라는 것이 망삘의 향기를 풍기고 있었다. 뭐가 있었던 자리인지 잘 모르겠다. 차라리 이름이라도 좀 팬시하게 지었으면... 팝업스토어라거나...2층 특설행사장 우측코너에는 세이투게더 오픈준비중이라고 붙은 대형 호실이 하나 있었다.​3층은 생활용품계의 유니클로라고 불리는 모던하우스가 거의 통임대하고 있고 작은 호실들에 병원, 병원, 약국, 헤어살롱, 스크린골프가 입점해 있었다. 소형 호실들은 모두 정상영업중이었고 다만 소형호실 맞은 편의 점포 하나가 아래 사진과 같이 비워져있었다.모던하우스 특가상품 모음전으로 되어있는 이 중간 공간도 다른 팝업스토어 등으로 쓸 수 있었던 공간으로 보인다.​그 다음은 4층 푸드코트로 이동해보자. 요약해서 설명하자면 3개 점포가 영업을 종료했고 아비꼬가 2월 22일부로 영업종료가 예정되어 세이투게더 있다고 한다. 상행 에스컬레이터 기준으로 가장 후방에 점포가 있었던 멘무샤는 전방부의 허전함을 채워주기 위해 점포를 층내에서 이전했다.​생각보다 탄방동 세이백화점의 영업종료시한은 빠르게 현실화 되고 있다. 영업을 계속하고 있는 몇몇 매장들이 있지만 임대차계약상의 잔여계약일 뿐이고 계약이 만료된 점포들은 재계약을 해주고 있지 않은 실정이다. 영업규모의 디레버리징을 원하는 세이디에스와 디벨로퍼 투게더자산운용 양측이 만족할 수 있는 방향으로 나아가고 있는 듯 하다. 투자자들 입장에서는 수 년 안에 탄방동 스카이라인의 변신을 기대해봐도 세이투게더 좋을 것이다.